2025年1月11日，马来西亚与新加坡两国政府正式签署《柔佛-新加坡经济特区协议》（Johor-Singapore Special Economic Zone Agreement，以下简称"JS-SEZ协议"或"特区协议"）。这不仅是马新两国自1990年代推动依斯干达经济特区（Iskandar Malaysia）以来，最具雄心的跨境经济合作项目，更标志着东南亚版"深圳-香港"模式正式起航。
时至2026年6月，JS-SEZ已进入实质建设阶段。据马来西亚投资发展局（MIDA）公布的数据，截至2026年第一季度，JS-SEZ框架下已签约项目投资总额超过750亿林吉特（约合人民币1,170亿元），涵盖数据中心、电子制造、物流仓储、医疗旅游、可再生能源等十大重点领域。这一投资规模，已超过越南胡志明市高科技园区和泰国东部经济走廊（EEC）同期的外资流入增速。
对于中国投资者而言，JS-SEZ的核心吸引力有三：一是地理上紧邻全球金融中心新加坡，可同时利用新加坡的资本优势和马来西亚的成本优势；二是马来西亚政府为特区量身定制的税收优惠政策力度空前，包括5%的企业所得税特惠税率；三是特区覆盖面积达3,505平方公里——接近深圳（约2,053平方公里）的1.7倍，拥有充足的土地储备承载大型产业项目。
本文基于JS-SEZ协议文本、马来西亚《2025年财政预算案》配套激励措施、MIDA官方投资指引及已签约项目信息，系统解析中资企业进入JS-SEZ的政策框架、产业机遇与法律实操要点。
一、JS-SEZ的制度架构
（一）协议签署与法律基础
JS-SEZ协议由马来西亚经济部部长和新加坡贸工部部长共同签署。协议在法律性质上属于具有约束力的政府间国际协定，经两国内阁批准后生效。协议明确了特区的九大合作领域：跨境货物流动、人员流动、投资便利化、专业服务互认、知识和技术交流、能源合作、旅游合作、人才发展、以及海关和贸易便利化。
协议的核心创新在于建立了"一站式投资服务中心"（One-Stop Service Centre）机制。根据协议第4.2条，投资者可在该中心完成从公司注册、税务登记、工作许可申请到土地审批的全流程手续，大幅简化传统审批流程。MIDA已于2025年6月在柔佛州首府新山市设立了该中心的实体办公室。
（二）地理覆盖范围
JS-SEZ覆盖柔佛州九个地区（Districts），总面积约3,505平方公里，具体包括：
- 新山市（Johor Bahru）：特区行政和商业中心，已有成熟的城市基础设施；
- 巴西古当（Pasir Gudang）：马来西亚最大的港口和工业区之一，是制造业和物流业的核心承载区；
- 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：依斯干达经济特区的行政中心，教育城（EduCity）和医疗旅游区所在地；
- 古来（Kulai）：电子制造和航空制造产业聚集区；
- 哥打丁宜（Kota Tinggi）：拥有充足工业用地储备的新兴产业区；
- 笨珍（Pontian）：农业科技和生态旅游发展区；
- 丰盛港（Mersing）、麻坡（Muar）、峇株巴辖（Batu Pahat）：特区辐射区域。
（三）与中国企业在深圳-香港模式的比较
从制度设计角度看，JS-SEZ与深圳-香港模式有着显著的结构性相似之处：
维度 JS-SEZ 深圳-香港（1980-2000年代）
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依托金融中心 新加坡 香港
低成本制造基地 柔佛州 深圳
面积 3,505 km² 深圳2,053 km²
陆路通关口岸 新山-兀兰关卡（每日35万人次） 罗湖-福田口岸（每日约50万人次）
税收优惠 5%企业所得税（特区内） 15%企业所得税（特区设立初期）
资料来源：JS-SEZ协议文本及MIDA投资指南
但两者存在重要差异：深圳模式是"一国两制"框架下，同一国家内部两个关税区的合作；而JS-SEZ是两个主权国家之间的跨境合作。这意味着JS-SEZ在人员流动、货物清关和货币兑换方面的制度安排更为复杂——旅客和货物需要通过两个海关关境，尽管两国已在协议中承诺大幅简化通关流程。
二、税收与投资激励政策
（一）企业所得税激励
这是JS-SEZ最具吸引力的政策亮点。根据马来西亚《2025年财政预算案》及MIDA发布的《JS-SEZ税收激励指南》，特区内的合格企业可享受以下企业所得税优惠：
第一类：新兴工业地位（Pioneer Status）
- 优惠内容：免征70%的法定所得税，优惠期10至15年，具体取决于投资金额和产业类别；
- 适用产业：航空航天、先进电子、医疗设备、制药、数字经济和可再生能源；
- 条件：最低投资额不低于5,000万林吉特（约合人民币7,800万元）。
第二类：投资税收津贴（Investment Tax Allowance, ITA）
- 优惠内容：在10年内，可享受相当于合格资本支出60%至100%的税收津贴；
- 适用产业：制造业、物流、研发和教育。
第三类：特区特别税率（SEZ Special Rate）
- 这是JS-SEZ协议最引人注目的创新：对从事高附加值服务（如区域总部、全球商业服务、研发中心、数据中心运营）的企业，提供5%的特别企业所得税率，优惠期最长15年。
- 条件：企业须在特区内有实质性经营活动（substantive business operations），包括雇用不少于50名合格员工、年运营支出不低于1,000万林吉特、在特区内拥有或租赁办公场所。
作为参考，马来西亚标准企业所得税率为24%，5%的特区税率意味着企业税负降幅高达79%。
（二）个人所得税优惠
为吸引高技能人才进入特区，协议规定在特区内就业的知识工作者（Knowledge Workers）可享受15%的固定个人所得税率，优惠期最长10年。马来西亚标准的个人所得税税率为0%至30%的累进税率。15%的固定税率对于高收入人群（年收入超过100万林吉特）而言，实际税负降幅可达50%。
条件：知识工作者须持有马来西亚数字经济机构（MDEC）或人力部认可的专业资质认证，且在特区内的合格企业全职工作。
（三）其他激励措施
- 关税豁免：特区内企业进口用于生产的原材料、零部件和机械设备，可申请豁免进口关税和销售税；
- 印花税减免：特区内的土地和物业转让享受50%的印花税减免；
- 工作许可快速通道：外籍高管和技术人员的就业准证审批时间缩短至5个工作日（标准审批时间为30至45个工作日）。
三、中资企业重点关注的四大产业领域
根据已公布的签约项目及MIDA重点推广目录，以下四大领域与中资企业的投资能力高度匹配：
领域一：数据中心与云计算
柔佛州已成为东南亚增长最快的数据中心枢纽。截至目前，已有超过20个超大规模数据中心项目在JS-SEZ范围内布局，累计投资额超过300亿林吉特。已确认的重大项目包括：字节跳动（计划投资约100亿林吉特建设其东南亚最大数据中心）、万国数据（GDS Holdings，投资约50亿林吉特）、AWS（计划在马来西亚投资约262亿林吉特，覆盖柔佛州）以及谷歌（约20亿美元）。
中资企业的进入策略有三种选择：
模式一——自建运营：适合有数据中心建设和运营经验的头部企业。需取得MIDA审批、能源委员会电力供应许可、以及地方政府规划许可。自建模式的优势在于对资产的完全控制权和长期运营收益。
模式二——与当地运营商合资：适合希望快速进入市场但缺乏本地运营经验的企业。可合作的当地运营商包括Time dotCom、Gagasan Nanas、以及柔佛州政府的投资机构。
模式三——配套服务提供商：适合数据中心产业链上的设备制造商、机房建设企业、电力系统供应商和运维服务商。
领域二：电子制造与半导体
马来西亚在全球半导体封测领域占有重要地位（全球占比约13%）。JS-SEZ战略将电子制造列为优先发展产业，主要优惠政策包括：2025年财政预算案中新增的"半导体投资专项津贴"（对半导体设计、晶圆制造和封测项目的资本支出给予额外15%的税收津贴），以及MIDA的"快速通道"审批。
主要投资机会包括：半导体后端制造（封测）、电子制造服务（EMS）、工业电子和汽车电子、先进电路板（PCB）制造。已签约的电子制造项目中，日本和韩国企业占主导地位，但中资企业的参与度正在快速提升。
领域三：医疗旅游与健康产业
疫情后东南亚医疗旅游市场呈爆发式增长。2025年，进入马来西亚寻求医疗服务的国际患者人数突破200万人次，其中约60%来自印度尼西亚，其次为中国、新加坡和日本。柔佛州依托依斯干达公主城的医疗城（MediCity）和鹰阁医院（Gleneagles）、哥伦比亚亚洲医院等国际医疗机构，正在吸引大量医疗健康产业投资。
中资企业的机会包括：合资建立国际医院（中国拥有全球领先的数字化诊疗和远程医疗经验）、医疗设备制造和供应（利用特区的税收优惠）、中医和康养中心（针对东南亚华人市场的特色项目）。
领域四：新能源与储能
马来西亚政府设定2030年可再生能源占比达到40%的目标，2050年达到70%。JS-SEZ内的太阳能、储能系统和绿色氢能项目享受额外激励。马来西亚投资发展局2025年10月发布的《绿色投资指南》明确，特区内可再生能源项目的企业所得税豁免期可从标准的10年延长至15年。
柔佛州充足的日照资源和棕榈油生物质资源，为中资企业在太阳能光伏、储能系统和生物质发电领域的投资提供了天然优势。中国在锂电池、光伏组件和充电桩领域的产业链优势，可通过JS-SEZ辐射至整个东南亚市场。
四、中资企业进入JS-SEZ的法律实操要点
（一）投资架构设计
中资企业的常见架构方案：在马来西亚设立独资或合资公司作为运营实体（Operating Company）。母公司可以是中国的项目公司、香港的控股公司，或新加坡的中间控股公司。架构设计要点包括：
资本弱化限制：马来西亚税法第140A条规定，关联方贷款与股本的比率不得超过3:1，超过部分的利息不可税前扣除。JS-SEZ的企业在享受低税率的同时，需要特别关注资本弱化安排。
受益所有人申报：根据2024年修订的《公司法2016》第56条，马来西亚公司的受益所有人信息须向公司委员会（SSM）申报。通过多层SPV持有JS-SEZ投资的架构需要进行穿透披露至最终自然人。
（二）土地收购
《马来西亚国家土地法典》（National Land Code 1965）第433B条规定，外国人收购土地须经州政府批准。柔佛州政府对特区内的工业用地收购采取"快速审批"通道，审批时间从标准的6个月缩短至3个月。但应注意：工业用地仍然存在最低投资额要求（通常不低于2,000万林吉特）、土著股权保留要求（通常在5%至15%之间）以及土地使用性质限制（不得擅自变更）。
（三）劳工合规
JS-SEZ协议特别强调了"高技能人才自由流动"原则，但马来西亚现行劳动法体系中的限制仍然存在。外籍员工工作准证（Employment Pass）分为三类：高管（Expatriate Post，月薪不低于10,000林吉特）、中层管理/技术（月薪5,000至10,000林吉特）和资深技术人员（月薪3,000至5,000林吉特）。《2025年财政预算案》将特区内的外籍高管工作准证审批时间缩短至5个工作日的特殊安排，已在柔佛州移民局实施。
（四）合规退出机制
中资企业在进入JS-SEZ时即应考虑退出机制的设计。马来西亚对非居民实体转让马来西亚公司股权的资本利得税处理在特定条件下可能触发，尽管资本利得税在2022年废除后对非房地产公司股权的转让已基本免税。但涉及房地产控股公司（Real Property Company, RPC）的股权转让，须征收房地产盈利税（Real Property Gains Tax, RPGT），税率从5%至30%不等。
五、JS-SEZ与周边国家投资环境的横向比较
JS-SEZ并非中资企业在东南亚的唯一选择。以下是与柬埔寨SEZ和越南工业区的关键对比：
维度 JS-SEZ（马来西亚柔佛） 柬埔寨经济特区 越南工业区（以河内周边为例）
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企业所得税率 标准24%/特区低至5% 标准20%/QIP可享免税期 标准20%/高科技园区可享10%
最低月工资 约1,700林吉特（约2,650元人民币） 约200美元（约1,450元人民币） 约496万越南盾（约1,420元人民币）
工业用电成本 约0.38林吉特/千瓦时 约0.18美元/千瓦时 约0.07美元/千瓦时
工业用地价格 约80-150林吉特/平方英尺（新山市周边） 约40-80美元/平方米（金边周边） 约80-150美元/平方米（北部省份）
基础设施成熟度 高（接近新加坡标准） 中（快速改善中） 中高（南北差异大）
英语普及度 高（东南亚前列） 低-中 低-中
外资持股限制 大部分行业无限制 大部分行业无限制 部分行业有限制
银行服务便捷度 高（国际银行网络完善） 中 中
数据来源：MIDA、柬埔寨发展理事会（CDC）、越南计划投资部（MPI）及公开数据整理。
从对比可以看出，JS-SEZ在税收优惠幅度、基础设施成熟度和金融服务便利性方面具有明显优势，但在劳动力成本方面高于柬埔寨和越南。对于从事资本密集型和技术密集型产业（数据中心、半导体、高端制造）的中资企业，JS-SEZ的优势更为突出；对于对劳动力成本敏感的轻工制造业，柬埔寨或越南可能是更优选择。
六、2026年下半年及未来展望
2026年值得关注的政策动向包括：
第一，JS-SEZ第二批激励政策可能出台。据马来西亚经济部2026年2月的政策吹风会信息，政府正在研究进一步放宽特区内服务业的持股限制、扩大5%特别税率的适用行业范围，以及推出"JS-SEZ债券"以降低企业融资成本。
第二，特区与新加坡-吉隆坡高铁项目联动。马来西亚政府已重启隆新高铁（HSR）计划的可行性研究。如果高铁项目最终落地，新山至新加坡的通勤时间将从目前的约60分钟（via 新柔长堤）缩短至15分钟，将对特区的房地产和商业生态产生深远影响。但该项目目前仍处于前期论证阶段，尚未纳入正式预算。
第三，中资企业或将面临更严格的投资审查。近年来，马来西亚政府在外资准入方面逐步审慎化，包括对涉及国家安全的行业和关键基础设施引入更为严格的审查程序。2026年3月，马来西亚内政部提出制定《外国投资安全审查法案》的初步构想。虽然目前该法案尚未正式提交国会，但中资企业在进行数据中心、能源和物流领域的大型投资时，需要做好国家安全审查方面的准备。
柔佛-新加坡经济特区，可能是2020年代中资企业在东南亚面临的最重要的结构性投资机遇。其特殊的制度设计——兼顾新加坡的资本与金融服务优势，以及马来西亚的成本和空间优势——使其在区域竞争中具有不可替代的差异化竞争力。
但机遇与挑战并存。税收优惠伴随着实质经营要求、投资便利化伴随着受益所有人穿透申报、土地审批快速通道伴随着土著权益保留。中资企业若想在这个窗口期抓住先机，需要专业、精准的法律和税务架构设计，而非简单的"复制粘贴"其他东南亚市场的投资模式。
我是余驰宇，中国执业律师，牵头柬埔寨、泰国、马来西亚、罗马尼亚等国当地律所的中国业务部，专注中资企业海外财产保护、重大诉讼/仲裁、税务问题处理、跨境保全与执行。请关注我，私信交流。
