一、引言：从"敢出海"到"会出海"
截至2025年底，中国对"一带一路"共建国家的累计直接投资已超过3,500亿美元，投资项目覆盖基础设施、能源矿产、制造业、数字经济等领域。东南亚是中国企业"走出去"最为密集的区域——泰国、越南、印度尼西亚、马来西亚、柬埔寨等国已形成中资企业的产业集群。
然而，投资的繁荣表象之下，风险同样不容忽视。据商务部研究院2025年发布的《中国企业对外投资风险报告》，在"一带一路"国家投资的中资企业中，超过35%曾遭遇法律合规方面的重大挑战，其中涉及劳动纠纷、税务争议、外资准入限制和土地纠纷的比例最高。
为什么会出现这种情况？核心原因在于：许多中国企业在"出海"前，对目标国家的法律环境缺乏系统性的尽职调查。 很多企业将国内的投资经验直接移植到海外，忽略了不同法律体系之间的根本性差异。例如，在"凭关系就能办事"的国内投资逻辑下，中国企业往往低估了目标国家的法律执行力度和合规成本；在"先干再说"的决策习惯下，企业常常在投资完成后才发现外资准入限制、土地权属障碍或税务合规陷阱。
本文基于我多年来处理中国企业在泰国、柬埔寨、马来西亚、越南、印度尼西亚、罗马尼亚等国的投资法律实务，提炼出一套包含十个核心模块的"投资前法律尽职调查清单"。这套清单旨在帮助中国企业在踏入一个陌生法域之前，系统性地识别、评估和应对法律风险，实现从"凭直觉出海"到"凭尽调出海"的转变。
二、十项法律尽调清单：覆盖出海投资的每个法律维度
第一项：外资准入审查——你的"入场券"在哪里？
这是投资的"第一道门槛"，也是尽调中最基础、最关键的环节。
尽调要点：
（1）负面清单（Negative List）审查：东盟各国普遍实行"负面清单"管理模式，列明禁止或限制外商投资行业。以越南为例，2021年越南政府颁布的《外商投资负面清单》明确禁止外资进入新闻传媒、烟草制造、原盐生产等行业，限制外资进入教育（外资持股不超过50%）、物流（航空和铁路运输的外资限制）和房地产等领域。如果拟投资项目落在限制类行业，需要设计持股架构以满足当地法律要求。
（2）股权比例限制：各国对外资持股比例的限制各不相同。在泰国，根据《外商经营法》（Foreign Business Act B.E. 2542, 1999），清单二的行业外资持股不得超过40%，清单三的行业外资持股低于50%方可豁免申请外商经营许可证。在马来西亚，大部分行业允许100%外资持股，但部分行业（如零售、批发、分销服务）有最低30%土著股权要求。在印度尼西亚，2021年《综合法》（Omnibus Law）取消了部分行业的股权限制，但仍有超过50个行业保留外资持股上限。
（3）外资审查机制（Screening Mechanism）：除传统的外资准入限制外，近年来越来越多的"一带一路"国家引入了国家安全审查机制。罗马尼亚作为欧盟成员国，受到欧盟《外国直接投资的筛选条例》（Regulation EU 2019/452）的约束，外国投资者在罗马尼亚的收购交易如果涉及关键基础设施（能源、交通、通信）、关键技术（人工智能、半导体、量子计算）或关键物资供应，须向罗马尼亚外商投资审查机构申报。印度尼西亚在2021年建立了国家投资审查委员会，对涉外并购交易实施安全审查。
典型案例：2023年，某中国上市公司拟收购越南一家拥有网络安全业务牌照的科技公司。在交易结构设计阶段，尽职调查揭示：根据越南2020年《网络安全法》（Law on Cybersecurity No. 24/2018/QH14）和《网络安全法实施细则》（Decree 53/2022/ND-CP），涉及网络安全业务的外资企业须满足"外资持股不超过49%"的要求。收购方被迫调整交易方案，采用"VIE架构"（可变利益实体协议控制）——但越南法律是否承认VIE架构的合法性，目前仍存在法律不确定性，增加了交易的法律风险溢价。
第二项：土地所有权与使用权——"脚下的风险"
在许多发展中国家，土地制度往往是法律风险的高发区。
尽调要点：
（1）外国人的土地持有限制：这是各国普遍存在的限制。泰国《土地法》（Land Code B.E. 2497）第86条明确禁止外国自然人持有土地，外国法人持有土地亦有严格限制（仅限BOI鼓励企业或IEAT工业区）。柬埔寨允许外资企业通过经济特许地（Economic Land Concession, ELC）制度持有土地，但限额为每个项目10,000公顷。印度尼西亚实行"土地权"（Hak Guna Bangunan, HGB）制度，外资企业可以持有建筑权（最长30年，可续延20年），但不能获得"所有权"（Hak Milik，仅限印尼公民）。马来西亚允许外资企业持有土地，但各州对最低投资额、土地类型（工业用地、商业用地、农业用地）等有不同规定。
（2）土地权属的核实：在尽调中，须核实土地的法定权属人、是否存在抵押或查封、土地性质（农业用地/工业用地/商业用地）、土地使用期限和续延条件。在柬埔寨，由于土地登记制度不完善，大量土地存在"证地不符"或"一地多证"的严重问题，建议必须由当地律师进行现场查勘和权属核实，不能仅依赖政府登记文件。
（3）土地使用权取得方式的合规性：中国企业常采用"租赁土地"的方式替代"购买土地"，但土地租赁在各国法律下的效力存在差异。例如，泰国法律规定，土地租赁合同的初始期限通常不超过30年（《民商法典》第538条），虽然可以约定续租权，但续租权的法律效力存在争议。罗马尼亚的土地制度受欧盟法律影响，外资企业可自由购买农业用地，但根据罗马尼亚《土地法》（Law 17/2014），外资企业购买农业用地须获得当地政府的特别批准。
第三项：税收制度与投资优惠——"利润的合法分配"
税务筹划对投资回报率的影响不可小觑。
尽调要点：
（1）企业所得税（CIT）税率：东盟六国的CIT税率差异较大——泰国为20%（BOI鼓励行业可享受3至13年免税期），越南为20%（高新技术企业可享受"四免九减半"优惠），柬埔寨为20%（QIP合格投资项目可享受最高9年免税期），马来西亚为24%（新兴工业地位可享受5至10年部分免税），印度尼西亚为22%（特定行业可享受减税优惠），罗马尼亚为16%（欧盟最低水平，但受欧盟国家援助规则约束）。
（2）预提税（Withholding Tax）：这是中国企业常忽略的问题。利润汇回、股息分配、利息支付、特许权使用费、技术服务费等的跨境支付，在各国均面临预提税。例如，泰国对汇出境外的股息征收10%的预提税（如适用税收协定则减为5%至10%），对利息征收15%（协定减为10%至15%）。中国企业应充分利用中国与各国的避免双重征税协定（DTA），降低预提税负担。
（3）增值税（VAT）：各国增值税率不同：泰国7%、越南10%（出口适用0%）、柬埔寨10%、马来西亚SST（销售和服务税，非VAT）、印度尼西亚11%（2025年拟上调至12%）、罗马尼亚19%（标准税率）。
（4）投资优惠政策的合规条件：各国提供的投资优惠通常附带合规条件。泰国的BOI优惠要求企业达到特定的投资额、出口比例或本地化率要求，未满足条件的将被追缴减免的税款。柬埔寨的QIP有严格的出口比例（80%以上产品须出口）和最低投资额（通常不低于100万美元）要求。马来西亚的"新兴工业地位"（Pioneer Status）要求企业维持特定水平的研发投入。
实务建议：税务尽调应覆盖以下五个层面：公司法下的税务合规、税法下的税务申报、税收协定下的优惠申请、海关关税（尤其是进口设备关税减免）和间接税（增值税/销售税）的合规处理。
第四项：劳动法律与外籍员工管理——"人的合规"
劳动力管理和外籍员工派遣是中资企业在海外运营中最常触碰的红线。
尽调要点：
（1）劳动法框架：各国劳动法的核心规则包括最低工资、每日/每周最长工作小时数、加班费标准、公共假日天数、带薪年假和病假、解雇条件和补偿金。例如，越南和柬埔寨允许每年加班不超过200小时（特殊情况不超过300小时），而泰国为不超过每年330小时。
（2）外籍员工配额和工作许可：如前文越南部分所述，越南对外籍员工实行严格的配额制度和工作许可管理。柬埔寨相对宽松，允许企业雇佣一定比例的外籍员工（通常不超过法人总员工数的10%），但几乎所有类别的工作都需要工作许可。马来西亚的外籍员工管理规定由人力资源部（Ministry of Human Resources）和移民局双重管辖，工作许可申请周期较长（通常2至4个月）。
（3）工会和集体协商：在印度尼西亚、罗马尼亚和马来西亚，工会的力量相当强大。印度尼西亚《劳动法》（Law No. 13/2003 on Manpower）规定，企业须在公司内部设立工会，且工会对裁员、工作条件变更等有否决权。罗马尼亚的集体谈判制度受欧盟法律约束，大多数行业有覆盖全行业的集体劳动合同。
（4）强制社保：几乎所有国家都要求外资企业为本地员工缴纳社会保险。越南自2022年起将外籍员工纳入强制社保。罗马尼亚的社保总费率高达37.25%（雇主22.75%+员工14.5%），是欧盟较高的水平，在投资成本和可行性分析中不可忽视。
第五项：环境法律与环评义务——"绿色门槛"
环境合规成本正成为影响投资可行性的重要因素。
尽调要点：
（1）环境影响评价（EIA）要求：各国对环境影响的分类管理存在差异。泰国的EIA制度根据《增强和保护环境质量法》（Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act B.E. 2535, 1992），将项目划分为三类——须编制EIA报告的项目（如发电厂、工业园区、矿产开采等）、须编制EHIA（环境健康影响评价）报告的项目（更严格的类别）、以及免于环评的项目。越南根据2020年《环境保护法》（Law No. 72/2020/QH14）和Decree 08/2022/ND-CP，将项目按规模和对环境的潜在影响分为四组，每组对应不同的环评义务。
（2）EIA的时间成本：EIA的审批周期往往被中国企业低估。在泰国，EIA审批通常需要6至12个月，EHIA可能需要12至18个月——但很多企业到了项目即将开工时才想起启动环评，导致项目严重延期。柬埔寨的环评制度相对宽松，但近年来显著收紧，EIA审批周期也从原来约2个月延长至4至6个月。
（3）其他环境许可：除EIA外，还可能涉及废水排放许可、空气污染排放许可、固体废物管理许可、危险化学品许可等。每个许可证是独立的行政审批，分别对应不同的主管部门和审批时限。
（4）环境处罚风险：近年来，各国对环境违法行为的处罚力度普遍加大。印度尼西亚2021年《综合法》将环境违法最高罚款从100亿印尼盾提高到150亿印尼盾。越南2016年《环境刑事制裁法》修正案规定了严重的环境犯罪可被追究刑事责任。
第六项：外汇管制与利润汇回——"把钱拿回来"
利润汇回是跨国投资的终极目的——如果不能合法地将利润汇回中国，一切投资都失去了意义。
尽调要点：
（1）外汇管制制度：柬埔寨实行完全外汇自由化政策，企业可以自由汇入和汇出资金，不设外汇管制。泰国实行部分可兑换制度，资本项目下的资金汇出（如利润汇回、资本减资、贷款偿还等）需要向泰国银行（BOT）提交申请或报告。越南的外汇管制较为严格，利润汇出须在完成年度审计和纳税申报后方可进行，且须向银行提交完税证明、审计报告等材料。马来西亚外汇管制相对宽松，但涉及马币（林吉特）兑换为外币的大额交易仍需向国家银行报告。罗马尼亚作为欧盟成员国，实行资本自由流动制度，基本不存在外汇管制。
（2）利润汇回的条件和程序：以越南为例，根据2019年修订的《外汇管理法》及第200/2013/ND-CP号令，外商投资企业的利润汇出须满足以下条件：（a）企业已完成年度财务审计和纳税申报；（b）企业已弥补累计亏损（如有）；（c）企业已足额提取法定公积金（不低于税后利润的5%，直至达到注册资本总额的10%）；（d）经股东会或董事会批准利润分配方案；（e）向银行提交利润汇款申请及全套支持文件。审批周期通常为5至10个工作日。
（3）汇率风险：东南亚国家的货币普遍面临对人民币和美元贬值的压力——泰铢（THB）、越南盾（VND）、柬埔寨瑞尔（KHR）、印尼盾（IDR）等在过去5年间对美元均呈现不同程度的贬值趋势。汇率波动可能直接导致以人民币计价的投资回报率下降。
第七项：争议解决机制——"出了事怎么办？"
国际投资中，争议解决机制的选择直接决定了权利的可执行性。
尽调要点：
（1）本地法院 vs. 国际仲裁：在"一带一路"国家中，各国法院的独立性和司法效率差异较大。新加坡是世界级的争议解决中心，但不在本文讨论范围。在泰国、印度尼西亚、马来西亚，商业法院的专业化程度较高，但诉讼周期较长（通常2至5年）。柬埔寨的法院系统面临独立性不足和腐败问题的挑战，一般不建议将重要商业纠纷提交柬埔寨本地法院解决。
（2）国际仲裁的选择：在投资合同中约定国际仲裁是中资企业的普遍做法。推荐选择：SIAC（新加坡国际仲裁中心，最受中资企业青睐的仲裁机构）、HKIAC（香港国际仲裁中心）、ICC（国际商会仲裁院，在越南、罗马尼亚应用广泛）、或UNCITRAL临时仲裁。仲裁地（Seat of Arbitration）的选择同样重要，新加坡、香港和马来西亚的吉隆坡区域仲裁中心（AIAC）是热门的仲裁地选择。
（3）投资条约保护：中国与几乎所有"一带一路"国家签订了双边投资保护协定（BIT）。这些协定通常规定了：（a）公平和公正待遇（FET）；（b）最惠国待遇（MFN）；（c）国民待遇；（d）征收补偿（通常以市场价值为计算基准）；（e）自由汇出投资和收益。如果东道国的行为（如突然取消投资优惠、国有化、歧视性执法的等）损害了中国投资者的权益，投资者可以依据BIT通过ICSID（解决投资争端国际中心）机制提起投资仲裁。
（4）仲裁裁决的跨境执行：绝大多数"一带一路"国家是《承认及执行外国仲裁裁决公约》（纽约公约，1958年）的缔约国。然而，各国对仲裁裁决的承认和执行效率存在显著差异。泰国、印度尼西亚、马来西亚、新加坡的执行率较高，柬埔寨执行率较低。罗马尼亚作为欧盟成员国，完全执行欧盟关于仲裁裁决承认的统一规则。
第八项：知识产权保护——"看不见的资产"
在很多发展中国家，知识产权保护仍然是薄弱环节。
尽调要点：
（1）商标和专利注册的属地原则：在中国注册的商标和专利在海外没有当然的保护效力。企业须在各国分别申请注册。"一带一路"国家多属于马德里体系（商标国际注册马德里协定）和专利合作条约（PCT）成员国，可以走国际注册途径。
（2）各国的IP保护强度：泰国、马来西亚、越南的知识产权保护体系相对成熟，设有专门的知识产权法院（泰国中央知识产权和国际贸易法院）。柬埔寨和印度尼西亚在IP执法方面面临挑战，虽然法律体系完善（柬埔寨2016年加入WTO后加速完善了IP立法），但执法效率和赔偿金额有限。
（3）商业秘密保护：中国企业在技术转让和代工合作中面临商业秘密泄露的风险。在越南、泰国等国家，商业秘密保护的法律框架相对完善（越南《知识产权法》及2019年修订、泰国《商业秘密法》B.E. 2545，即2002年），但举证困难是实际问题。
实务建议：在进入市场之前，至少完成以下三项工作：（a）在当地注册商标和主要产品品牌（注意防御性注册）；（b）如涉及专利技术，评估是否有必要在各国提交专利申请；（c）与当地合作伙伴的合同中，加入严格的保密条款和不竞争条款，并明确约定争议解决的管辖地和准据法。
第九项：反腐败与合规——"不可触碰的红线"
近年来，各国反腐败执法力度显著加强，中国企业须对反腐败合规予以高度重视。
尽调要点：
（1）各国反腐败法律：泰国《反腐败组织法》（Organic Act on Counter Corruption B.E. 2561, 2018）和《刑法》第144条至第148条对贿赂行为作出了严格规定，贿赂公职人员最高可判处20年有期徒刑。印度尼西亚《反腐败法》（Law No. 31/1999, 经Law No. 20/2001修订）对行贿和受贿均规定了严厉刑罚，最高可处无期徒刑。柬埔寨的反腐败执法力度较弱，但仍需关注《反腐败法》（2005年颁布）。
（2）中国法的域外适用：根据中国《刑法修正案（九）》和《反不正当竞争法》，中国企业在境外的贿赂行为同样可以依据中国法律被追究责任。此外，如果项目资金涉及人民币跨境流动，还可能触发《反洗钱法》下的合规义务。
（3）国际法的域外适用：如果中资企业在某笔交易中使用了美元结算，或与受美国制裁的国家（如伊朗、朝鲜等）有业务往来，可能触发美国《反海外腐败法》（FCPA）的管辖。
实务建议：中资企业应当制定并实施以下反腐败合规措施：（a）制定企业反腐败政策和合规手册（中英文双语）；（b）对高管和一线业务人员进行反腐败合规培训；（c）在代理协议、分销协议和合资协议中加入反腐败条款；（d）对与政府打交道的高风险业务（如项目招标、行政审批、进出口清关等）实施特别审批流程；（e）定期开展反腐败合规审计。
第十项：政治风险与投资条约保护——"最后的安全网"
政治风险是海外投资的最大不确定性因素。
尽调要点：
（1）政治风险的类型：包括征收或国有化（Expropriation/Nationalization）、战争和内乱（War and Civil Disturbance）、货币不可兑换（Currency Inconvertibility）、政府违约（Government Breach of Contract）、法律变更（Change in Law）等。
（2）政治风险的防范工具：（a）双边投资保护协定（BIT）——这是最重要的保护工具，中资企业应当熟悉中国与目标国家签订的BIT内容；（b）多边投资担保机构（MIGA）——世界银行集团成员，提供征收、战争、违约等政治风险的保险；（c）中国出口信用保险公司（SINOSURE）——提供海外投资保险，覆盖征收、战争和政治暴力等风险。
（3）罗马尼亚的特殊性：作为欧盟成员国，罗马尼亚须遵守欧盟的外资审查条例和国家援助规则。此外，由于罗马尼亚是北约成员国，涉及国防和安全的敏感行业的外资进入可能受到更严格的审查。
三、六国关键法律指标对比
下表从十个维度对比了泰国、柬埔寨、马来西亚、越南、印度尼西亚和罗马尼亚六个投资热点国家的关键法律指标：
尽调维度 泰国 柬埔寨 马来西亚 越南 印度尼西亚 罗马尼亚
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外资准入限制 FBA三清单，广泛限制 负面清单（较宽松） 部分行业有土著配额 负面清单+股权限制 负面清单（综合法后显著开放） 欧盟外资审查框架
外资持股上限 清单二≤40%，清单三需许可证 大部分行业100% 零售≤70%，其他可100% 部分行业≤49%或≤50% 原大多≤49%，现已放宽 原则100%（敏感行业除外）
土地持有 外资严格限制 ELC制度（可持有） 分州而异，总体允许 限制严格，须用途合规 HGB建筑权（最多50年） 可自由购买（农业用地须审批）
企业所得税率 20%（BOI可0%） 20%（QIP可0%） 24%（先锋地位优惠） 20%（高新科技优惠） 22%（特定优惠） 16%（欧盟最低）
VAT/SST VAT 7% VAT 10% SST（销售税10%） VAT 10% VAT 11% VAT 19%
工作许可周期 2-3个月 1-2个月 2-4个月 4-6周 3-6个月 2-3个月
外籍员工社保 不强制（可自愿） 不强制 强制（EPF+SOCSO） 强制（2022年起） 强制（BPJS） 强制（高费率）
利润汇回自由度 汇回须申报 完全自由 相对自由 须审计+完税证明 相对限制 完全自由
司法独立性评级 中等 较低 中等偏上 中等偏下 中等 中等偏上
外汇管制 部分可兑换 无管制 较宽松 较严格 较严格 无管制（欧盟）
反腐败执法强度 中等偏强 弱 较强 中等 中等偏强 较强（欧盟）
BIT与中国协定 已签 已签（1996年） 已签 已签（1992年） 已签（1994年） 已签（1994年）
四、协调尽调流程：时间、预算与团队组成
一次高质量的法律尽调需要投入足够的资源。以下为实践中的建议方案：
（一）尽调时间线
阶段 主要任务 建议耗时
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第一阶段：信息收集 填写尽调清单、收集目标公司/项目的基础文件（注册证书、许可证、合同、财务报表等） 2-3周
第二阶段：当地律师尽调 委托目标国当地律师事务所进行地方法律调查（土地、劳动、环境、诉讼等） 3-4周
第三阶段：中方律师审阅 中方牵头律师汇总各国尽调结果，撰写综合法律意见书 1-2周
第四阶段：交易结构调整 根据尽调结果，调整交易方案（股权架构、合同条款、担保安排等） 1-2周（可与第三阶段部分重叠）
总周期 — 6-10周
（二）预算建议
法律尽调费用因项目规模和复杂程度而异。以下为单国投资的预算参考：
项目 建议预算（人民币）
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中方律师费（牵头管理+审阅+法律意见书） 10万-30万元
目标国当地律师费（尽调+法律意见） 8万-20万元（因国家而异）
翻译和公证认证费用 2万-5万元
不可预见费（按总预算的20%计提） 4万-11万元
合计 24万-66万元
需要注意的是，法律尽调费用仅占总投资的极小比例（通常不足0.5%），但可以为投资者避免数以百万计的法律风险和经济损失。
（三）团队组成
建议法律尽调团队采用"1+1+N"模式：
- 1位中方牵头律师：负责项目整体管理、目标国法律与中国法的比较分析、交易结构设计的法律支持、投资合同审阅、法律意见书的最终起草。建议选择有海外投资法律实务经验的中国律师。
- 1位目标国本地律师：负责当地法律的具体研究和尽调操作，包括但不限于土地权属调查、行政许可核实、诉讼/仲裁记录调查、与当地政府部门的沟通协调。中资企业优先选择曾服务过中国客户、了解中国商业文化的本地律所。
- N位专业顾问：根据项目需要聘请税务顾问（国际税务筹划）、行业技术顾问（环评、技术合规）、财务顾问（资金路径和跨境财务安排）、翻译和公证代理人员。
五、结语：让法律成为出海的"导航仪"而非"急救箱"
"一带一路"沿线国家各有其独特的法律传统和发展阶段——泰国的精细化的BOI优惠体系、柬埔寨相对刚起步的法律制度、马来西亚与普通法传统的结合、越南从指令性经济到市场经济转型中的法律拼图、印度尼西亚大改革中的法律不确定性、罗马尼亚与欧盟法律体系的深度融合——每个国家都构成了一个独特的法律生态系统。
面对这样一种复杂的法律图景，中国企业的正确态度应当是：让法律尽调走在投资决策之前，而不是跟在投资风险之后。 法律尽调不是"花钱找麻烦"，而是"花钱买确定性"。一个有经验的律师，可以在尽调中发现投资架构的缺陷，提出降低税务成本的方案，识别合同中的隐形陷阱，预测未来可能爆发的法律风险。
总结而言，以下三句话值得每位中国海外投资者铭记：
第一，"不知道"不是法律免责的理由。 在任何一个国家，对外国投资者而言，"不知法"不可能成为不承担法律责任的辩护理由。无论东道国法律多么陌生，企业都有义务了解和遵守。
第二，节省法律尽调成本是最大的浪费。 花50万元人民币做尽调可能看起来是一笔"额外开销"，但一次仲裁就可能花费200万元，一次税务罚款可能高达500万元，一次环保诉讼可能让整个项目停摆。在法律风险面前，节省尽调预算是"拣了芝麻丢了西瓜"。
第三，当地律师不是"拐杖"而是"向导"。 不少中国企业在海外聘请当地律师时不放心，仍以中国法律思维"指挥"当地律师工作。更好的做法是：充分信任当地律师的专业判断，同时让中方律师做好"翻译"和"桥梁"工作，确保中国投资者能够理解当地法律环境的真实状况。
我是余驰宇，中国执业律师，牵头泰国、柬埔寨、马来西亚、罗马尼亚等国当地律所的中国业务部，专注中资企业海外财产保护、重大诉讼/仲裁、税务问题处理、跨境保全与执行。请关注我，私信交流。